「認知症の親が持っている不動産を売買したいが、できるのかどうかわからない」――そう悩んでいる方は多くいます。
「認知症になったら不動産は一切動かせない」というイメージを持っている方もいますが、それは正確ではありません。状況によっては、合法的に売買を進められるケースがあります。
この記事では以下のことをお伝えします。
- 認知症と不動産売買の関係（できるケース・できないケース）
- 軽度認知症でも売買できる可能性がある条件
- 家族信託・成年後見を活用した合法的な対処法
- 売買を急いでいる場合の優先順位と手順
- 不動産会社・司法書士との連携のポイント
「売れるかどうか」より先に「今の親の状態でどこまでできるか」を把握することが、最初の一歩です。
認知症と不動産売買の基本ルール
判断能力がなければ売買契約は無効になる
不動産の売買には、売主（または買主）本人の判断能力が必要です。判断能力とは、「契約の内容を理解し、自らの意思で判断できる能力」のことです。
認知症と診断されたとしても、判断能力が「まだある状態」と「すでにない状態」では、法律的な扱いが大きく変わります。
| 状態 | 売買の可否 | 対処法 |
| 軽度認知症・MCI（軽度認知障害） | 条件次第で可能 | 医師の意見書・公証人の確認が必要 |
| 中等度認知症（判断能力が不十分） | 原則として不可 | 成年後見制度の活用が必要 |
| 重度認知症（判断能力なし） | 不可 | 成年後見人が本人に代わって対応 |
| 家族信託を設定済み | 可能 | 受託者（子どもなど）が売買手続きを行う |
「認知症の診断 = すべて不可」ではありません。しかし、判断能力があるかどうかの確認を専門家（医師・司法書士）に依頼することが必須です。
判断能力の確認は専門家に依頼する
「まだ会話はできる」「日常生活は普通にできている」という状態でも、不動産取引に必要な判断能力があるかどうかは別の話です。
不動産の売買契約は、金額が大きく・条件が複雑なため、日常的な判断能力より高い水準が求められます。「会話はできるが、契約の内容を理解・判断できているかは別」というケースが少なくないです。
田中さん（70歳）の父親は、日常会話には問題がなく、医師から「軽度認知症」と診断されていました。不動産の売買を検討し、司法書士に相談したところ、「この状態であれば、適切な手順を踏めば売買を進められる可能性がある」とアドバイスされました。医師の意見書を取得し、公証人が内容を確認したうえで売買契約を結ぶことができました。
軽度認知症でも売買できる可能性がある条件
医師の意見書と公証人の関与
軽度認知症の段階で不動産売買を進める場合、以下の手順を踏むことで売買が認められるケースがあります。
必要な手順：
- 精神科・神経内科医の診断書・意見書（判断能力があることを確認した旨の記載）
- 公証人との事前確認（公証役場で意思確認を行い、記録を残す）
- 本人への丁寧な説明と意思確認（第三者が立ち会い、記録を残す）
- 売買後に無効主張されるリスクへの備え（公正証書の活用など）
この手順を踏むことで、「本人に判断能力があり、自らの意思で売買を行った」という記録を残せます。後から「あの売買は無効だ」と主張されるリスクを下げることができます。
「急いでいる」場合は特に注意
介護施設への入所費用を捻出するために「早急に売却したい」というケースは多いです。しかし、焦るほど判断能力の確認を省略しがちになり、後から売買が無効と判断されるリスクが高まります。
適切な手順を踏まずに売買を進めてしまった場合のリスク：
- 売買契約が「心神喪失を理由に取り消し可能な行為」と判断される
- 買い主への損害賠償責任が発生する
- 不動産業者・司法書士が関わった場合、業務上の問題になる可能性がある
「急いでいるからこそ、手順を省かない」ことが重要です。
家族信託で売買をスムーズに進める
家族信託の受託者が売買できる
親が元気なうちに家族信託を設定しておくと、受託者（子どもなど）が親に代わって不動産の売買を進められます。
家族信託における不動産売買のメリット：
- 認知症の進行後でも、受託者が売買の判断・手続きを行える
- 成年後見制度のような裁判所の許可が不要なケースが多い
- 売買のタイミングや条件を家族が主体的に決められる
- 相続発生前に計画的な売買・資産整理ができる
ただし、家族信託は「設定するとき」に親の判断能力が必要です。認知症の診断後では遅い場合があります。
「不動産を持っている親が、まだ元気なうちに家族信託を設定しておく」ことが、将来の売買を円滑に進める最善策です。
家族信託の設定がない場合：成年後見制度を活用
すでに親の判断能力が低下しており、家族信託も設定されていない場合は、成年後見制度（法定後見）を活用することになります。
成年後見人が選任されると、後見人が本人に代わって不動産の売買手続きを行えます。ただし、裁判所の許可が必要な場合があります。特に「自宅の売却」は本人の生活に直結するため、家庭裁判所への申立が必要です。
成年後見を使った不動産売買の流れ：
1. 家庭裁判所に後見開始の申立
2. 後見人の選任（1〜4ヶ月程度）
3. 後見人が不動産売買を検討・家庭裁判所に許可を申請
4. 許可が下りたら売買手続きを進める
成年後見制度を使うと、売買までに数ヶ月以上かかることが多く、急いでいる場合は間に合わないケースもあります。
「不動産の塩漬け」を防ぐために今できること
動くなら認知症の診断前
不動産の売買・売却に関しては、認知症の診断が出る前に動き出すことが圧倒的に有利です。
判断能力があるうちにできること：
- 不動産の売却・賃貸化の意思を確認しておく
- 家族信託を設定し、受託者に売買権限を移す
- 不動産の評価額・市場価格を把握しておく
- 相続発生後の活用方針を家族で決めておく
佐藤さん（63歳）は、母親が「軽度の物忘れが出てきた」と感じた段階で司法書士に相談しました。まだ判断能力が残っていたため、家族信託を設定できました。その後、母親の認知症が進行しましたが、自宅の売却を受託者（佐藤さん）が主体的に進めることができました。「早く動いて本当によかった」と話していました。
売却価格と税金の確認
不動産を売却する場合、譲渡所得税（売却益に対する税金）が発生する可能性があります。
特に注意が必要なポイント：
- 取得費（いつ・いくらで購入したか）が不明な場合、売却額の5%のみが取得費とみなされ、税負担が重くなる
- 「マイホーム売却の3,000万円特別控除」は、本人が居住していた自宅に適用される（条件あり）
- 成年後見人が売却した場合の税務処理は複雑なケースがある
不動産売却に際しては、税理士への相談も検討してください。
認知症と不動産の問題全般については、「認知症の親の不動産は売却できる？費用・手続き・選択肢をわかりやすく解説」も参考にしてください。
不動産会社・司法書士との連携
不動産会社への状況説明は正直に
親が認知症または軽度認知症の状態で売買を進める場合、不動産会社への状況説明は正直に行いましょう。
「認知症と言うと断られるかも」と思うかもしれませんが、経験のある不動産会社は適切な手順を理解しています。状況を隠したまま進めると、後からトラブルになるリスクが高まります。
説明すべきこと：
- 親の現在の認知症の状態（診断名・程度）
- 家族信託の有無・成年後見の有無
- 売買の目的（施設費用・相続対策など）
司法書士の役割
不動産売買では、所有権移転登記を司法書士が担当します。認知症が絡む売買の場合、司法書士は本人の意思確認を行う義務があります。
認知症が絡む売買経験のある司法書士に依頼することで、手順の抜け・法的リスクを防ぎやすくなります。「認知症の親の不動産売買の経験はありますか」と事前に確認してから依頼しましょう。
財産管理全体については「認知症の親の財産管理、何から始める？」も参考にしてください。
よくある疑問
認知症の診断が出てから家族信託はできますか？
軽度の場合は可能なケースがあります。ただし、判断能力の確認（医師の意見書・公証人の確認）が必要です。重度の場合は不可で、成年後見制度を使うことになります。
成年後見人が付いたら、子どもが売買の決定を下せなくなりますか？
成年後見人（専門職が選任された場合）が財産管理の主体となります。不動産売却の判断も後見人が行い、家庭裁判所の許可が必要なケースがあります。子どもが後見人になれる場合もありますが、専門職が選任されると子どもの関与が限定される場合があります。
相続が発生したら不動産の売買はすぐにできますか？
相続後に不動産を売買するには、まず相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月から相続登記の申請が義務化されました。正当な理由のない長期の未登記は過料の対象となる場合があるため、相続が発生したら速やかに手続きを進めることをお勧めします。相続人全員の合意がない場合、遺産分割が完了するまで単独での売買はできません。
まとめ：「今の状態でどこまでできるか」を専門家に確認する
認知症の親の不動産売買は、「一切できない」でも「なんでもできる」でもありません。親の現在の判断能力と、家族信託・後見制度の有無によって選択肢が変わります。
優先順位の整理：
1. 親にまだ判断能力がある → 今すぐ動く（家族信託の設定・売買の実施）
2. 軽度認知症の段階 → 専門家に確認してから進める（医師の意見書・司法書士との連携）
3. 判断能力がない → 成年後見制度を使う（時間・費用がかかることを覚悟する）
4. 家族信託設定済み → 受託者が主体的に進められる
今日からできること：
1. 親の現在の認知症の状態を把握する（かかりつけ医に確認）
2. 家族信託の設定を検討する（まだ判断能力がある場合）
3. 司法書士・弁護士に相談する（状況に合った対処法を確認）
4. 不動産の評価額を把握しておく（売却・賃貸化の判断材料として）
「動けるうちに動く」が、家族全員を守る最善策です。専門家への無料相談を、今日予約するところから始めてみてください。
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