親が認知症と診断されたとき、「実家の不動産はどうすればいいのか」と不安になっていませんか。
老人ホームへの入居費用が毎月かかるようになった。自宅が空き家になって維持費だけが出ていく。でも、認知症が進んだ親に「売却の手続きをしてください」とは頼めない。こういった状況に直面したとき、多くの方が途方に暮れます。
実は、認知症になった人の不動産は、正しい手続きを踏まなければ法律上「売れない状態」になります。勝手に子どもが売却しようとすると、後日その取引が無効になるリスクがあります。そして、その手続きを代行するのが司法書士の仕事のひとつです。
この記事では、認知症と不動産の問題がなぜ起きるのかを法律の条文から調べ、司法書士に相談したときの費用・手続き・注意点を具体的にまとめています。「まだ大丈夫」と思っているうちに選択肢が消えていく、そのリスクについても正直にお伝えします。
認知症になると不動産が「凍結」するのはなぜか
認知症と診断されると、なぜ不動産の売却や賃貸ができなくなるのでしょうか。まず法律の規定を確認してみます。
民法が定める「意思能力」の条文を読む
民法の条文を確認すると、第3条の2にこう書かれています。
> 法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
「意思能力」とは、自分の行為の結果を理解できる精神的な能力のことです。不動産の売却は高額な法律行為のひとつです。売却後に「あのとき意思能力がなかった」と争われると、売買契約そのものが無効になるリスクがあります。
不動産の購入者側や金融機関もそのリスクを知っているため、認知症の診断が出ている方との取引を司法書士や不動産会社が断るケースが増えています。
軽度認知症でも問題になるケース
意思能力は「ある・ない」の二択ではなく、程度の問題です。軽度認知症の段階では意思能力があるとみなされることも多く、本人が売却できる場合もあります。
しかし、問題になるのが「境界線上」の状態です。売却が完了した後になって親族が「あのときは能力がなかった」と争うことで、せっかく終わった取引が無効になる可能性があります。
日本司法書士会連合会（shiho-shoshi.or.jp）の資料を読んでみると、「不動産取引の現場では、意思能力の確認が以前にも増して慎重に行われるようになっている」との記述があります。認知症の診断書が存在する場合、司法書士は取引に慎重にならざるを得ません。
不動産の「凍結」が家族にもたらす現実的な影響
意思能力の問題によって不動産が動かせなくなると、家族には次のような影響が出てきます。
- 老人ホームの入居費用を子どもが立て替え続けなければならない
- 空き家になった実家の固定資産税・火災保険・修繕費が毎年かかる
- 老朽化した空き家が近隣に迷惑をかけ、自治体から「特定空家」の指定を受けるリスク
- 兄弟間で「売る・売らない」の意見が割れ、家族関係が悪化する
認知症の親の不動産を放置していたら、家族全員で年間100万円以上の負担になっていたという話は、決して珍しいことではありません。
認知症の親の不動産を動かす3つの方法
認知症の親の不動産を管理・処分するための法的手段は、大きく3つあります。それぞれの仕組みと特徴を確認してみます。
方法①：法定後見制度（認知症になった後でも使える）
家庭裁判所に申し立てて、後見人を選任してもらう方法です。後見人が本人に代わって不動産の管理・売却ができるようになります。
法務省の「成年後見制度・成年後見登記」のページを確認すると、法定後見制度は「精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある方、または不十分な方」を対象にした制度であると説明されています。
認知症が進んだ状態でも申し立てることができる点が最大のメリットです。ただし、家庭裁判所が監督するため、申し立てから後見人選任まで平均2〜4ヶ月かかります。
方法②：任意後見制度（認知症になる前に準備する）
任意後見制度は、本人がまだ判断能力がある段階で、信頼できる人（家族・司法書士など）に将来の代理権を与えておく制度です。公証役場で「任意後見契約」を締結し、本人の判断能力が低下した時点で発効します。
法務省の民事局のページに記載されている説明を読んでみると、任意後見制度の特徴として「後見人を自分で選べる」「権限の範囲を自分で決められる」という2点が挙げられています。
すでに認知症が進行している場合は、この制度を使うことができません。「まだ判断できる」うちに準備しておく必要があります。
方法③：家族信託（もっとも柔軟な管理が可能）
家族信託は、信託法に基づいて、財産の「管理・処分権」だけを家族（子など）に移す仕組みです。親が認知症になる前に設定しておくことで、成年後見制度を使わずに家族が不動産を管理・売却できるようになります。
家族信託の最大の特徴は、「家庭裁判所の監督なし」「毎月の専門家報酬なし」で財産を管理できる点です。賃貸不動産を持っている場合や、将来的に売却を見込んでいる場合に特に有効な手段です。
3つの方法を比較した表を確認してみます。
| 比較項目 | 法定後見 | 任意後見 | 家族信託 |
| 認知症後でも使えるか | 使える | 使えない | 使えない |
| 管理者を家族が選べるか | 裁判所が選任（家族希望は出せる） | 選べる | 選べる |
| 家庭裁判所の監督 | あり（年1回以上の報告義務） | あり（任意後見監督人が選任される） | なし |
| 居住用不動産の売却 | 家庭裁判所の許可が必要 | 契約内容次第 | 信託契約の範囲内で可能 |
| 初期費用の目安 | 10〜20万円 | 20〜35万円 | 50〜100万円 |
| 毎月のランニングコスト | 専門家後見人の場合 月2〜6万円 | 任意後見監督人報酬あり | 基本的にゼロ |
司法書士に依頼したときの費用はいくらか
法定後見制度・家族信託のいずれにおいても、司法書士が担う役割は大きいです。具体的な費用の内訳を調べてみます。
法定後見の申立書類作成費用
家庭裁判所への申し立てには、本人の戸籍謄本・認知症の診断書・財産目録・申立書・親族関係図などの書類が必要です。司法書士に書類作成を依頼した場合の費用の目安は以下のとおりです。
| 費用項目 | 金額の目安 |
| 後見開始申立書類の作成報酬 | 8〜15万円 |
| 保佐・補助申立書類の作成報酬 | 10〜20万円 |
| 裁判所への申立手数料・収入印紙 | 約1万円 |
| 登記手数料（後見登記費用） | 約2,600円 |
| 後見申立予納金 | 1〜2万円 |
| 鑑定費用（裁判所が必要と判断した場合） | 5〜20万円 |
鑑定費用は「意思能力の程度が不明瞭な場合」に裁判所が求めることがあります。事前に想定しておかないと、突然の出費になります。
専門家後見人が選任された場合の毎月の報酬
後見人に司法書士や弁護士などの専門家が選任されると、家庭裁判所が毎月の報酬を決定します。最高裁判所が公表している「成年後見人等の報酬額のめやす」を確認すると、管理財産額によって以下のような目安が示されています。
| 管理財産額 | 基本報酬月額の目安 |
| 1,000万円以下 | 月2万円 |
| 1,000万円〜5,000万円 | 月3〜4万円 |
| 5,000万円超 | 月5〜6万円 |
仮に管理財産が2,000万円で月3万円の報酬が発生した場合、10年間で360万円の費用がかかる計算です。不動産を売却して現金が増えると、管理財産額が上がり報酬も上がります。長期間の後見が続くと、相当な費用になることを理解しておく必要があります。
家族信託の設定費用
家族信託は初期費用が高いかわりに、毎月のランニングコストがかかりません。費用の内訳は以下のとおりです。
| 費用項目 | 金額の目安 |
| 司法書士への信託設計・契約書作成報酬 | 20〜60万円 |
| 公正証書作成費用（公証人手数料） | 3〜10万円（財産額による） |
| 不動産の信託登記費用 | 5〜15万円 |
| 合計目安 | 30〜85万円 |
信託する不動産の数や財産の総額によって費用は変わります。日本司法書士会連合会のサイト（shiho-shoshi.or.jp）を調べてみると、「家族信託に対応できる司法書士は増えているが、専門的な知識と経験が必要な分野であるため、実績のある事務所を選ぶことが重要」との説明がありました。
成年後見制度の3種類を正確に理解する
「成年後見制度」とひと口に言いますが、実際には3つの類型があります。法務省の「成年後見制度・成年後見登記」のページには、次のように整理されています。
後見・保佐・補助の違い
| 類型 | 対象となる状態 | 法定代理権の範囲 | 日常生活の行為 |
| 後見 | 判断能力がほとんどない方 | 日常生活の行為以外のほぼ全て | 本人が単独でできる |
| 保佐 | 判断能力が著しく不十分な方 | 民法13条1項に定める重要な財産行為 | 本人が単独でできる |
| 補助 | 判断能力が不十分な方 | 申立の範囲内で家庭裁判所が指定 | 本人が単独でできる |
認知症の程度によって、どの類型になるかが変わります。軽度の認知症であれば「補助」、中等度以上であれば「保佐」「後見」となることが多いです。
居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要
不動産の売却を後見人が行う場合、特に注意が必要なのが「居住用不動産」です。
民法第859条の3を確認すると、次のように書かれています。
> 成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
つまり、親が住んでいた（または住む可能性がある）自宅を売却するには、後見人だけの判断では動けません。家庭裁判所に許可の申し立てをして、認められてから初めて売却手続きに進めます。この許可申立にも追加の時間と費用がかかります。
家族信託の仕組みと設計のポイント
家族信託は、認知症になる前に設計しておくことで、後見制度の複雑さを回避できます。その仕組みと、設計時に考えるべきポイントを整理します。
家族信託に登場する3つの役割
家族信託では、次の3つの役割が登場します。
- 委託者：財産を預ける人（通常は親）
- 受託者：財産を管理・処分する人（通常は子）
- 受益者：財産から利益を受ける人（通常は委託者本人）
信託契約を結ぶと、不動産の登記名義は「受託者（子）の信託財産」として登記されます。ただし、財産そのものは受益者（親）のものとして管理されます。見た目の名義が変わるだけで、財産の実質的な帰属は変わらない点が成年後見制度との大きな違いです。
家族信託が特に有効な4つのケース
家族信託が特に効果を発揮するのは、次のような状況です。
1. 賃貸不動産を持っている場合：収益管理・修繕・テナント対応が継続的に必要なため、成年後見制度の毎年の報告義務は現実的ではない
2. 将来的に不動産の売却が見込まれる場合：信託契約に「売却権限」を明記しておくことで、認知症後でも受託者が売却できる
3. 専門家後見人の毎月の費用を避けたい場合：信託報酬が発生しないため、長期的なコストを大幅に抑えられる
4. 家族間の信頼関係が築けている場合：受託者は大きな権限を持つため、信頼できる人に限る
一方で、農地・一部の借地権など信託財産に組み込めない財産もあります。設計前に司法書士への確認が必要です。
家族信託の落とし穴
家族信託には注意点もあります。信託口口座（信託財産を管理する専用口座）を開設できる金融機関が限られているため、事前に取引銀行を確認しておく必要があります。また、信託契約書の内容が不十分だと、後から「売却できない」「修繕の費用を出せない」という状況が起きます。
家族信託は「設計が命」の制度です。ひな形の契約書ではなく、家族の状況に合わせた設計を司法書士に依頼することをすすめます。
認知症の親の不動産問題で起きやすいトラブル3パターン
実際に問題が起きたケースを調べてみると、いくつかのパターンが繰り返されています。
パターン①：施設費用が払えなくなる
認知症で老人ホームに入居したが、自宅不動産を売却できない。施設費用を子どもが立て替え続けているが、限界に近づいている。このような相談が司法書士事務所に多く寄せられています。
法定後見を申し立てることで解決できますが、申し立てから不動産の売却完了まで8ヶ月〜1年以上かかるケースも珍しくありません。「売却を急いでいるのに時間がかかる」という状況になりがちです。
パターン②：兄弟間で意見が割れる
「実家を早く売りたい」と「親が亡くなるまで売りたくない」で兄弟間の対立が起きるケースがあります。
成年後見制度では、後見人が家庭裁判所の監督のもとで判断するため、家族の意見が分かれていても手続きが進む場合があります。一方で、家族が望まない売却が行われることで、関係が修復不可能なほど悪化するケースもあります。
パターン③：空き家が老朽化して管理責任が生じる
認知症の親が老人ホームに入居し、自宅が空き家になった状態で放置されると、建物が老朽化して近隣に迷惑をかけるリスクがあります。
空き家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）では、危険な状態の空き家を「特定空家」に指定し、市区町村が是正措置を取れることが規定されています。特定空家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（税額を6分の1にする措置）が適用除外になる場合があります。
仮の事例：田中さん（67歳・埼玉県在住）のケース
具体的なイメージを持っていただくために、仮の事例を用意しました。
田中さんの父（88歳）は、2年前に中等度の認知症と診断されました。父は東京都内に自宅（戸建て・固定資産税評価額2,400万円）を持っており、1年半前から月額25万円の有料老人ホームに入居しています。年金収入は月7万円であるため、毎月18万円を田中さんが立て替えていました。
「このままでは自分たちの老後の貯えが消える」と感じた田中さんは、司法書士に相談しました。
司法書士に確認した結果、父はすでに「後見」レベルの状態であり、家族信託も任意後見も使えない状況でした。法定後見の申立書類の作成を司法書士に依頼し、費用は12万円でした。
申立から約3ヶ月半後、司法書士が成年後見人に選任されました。その後、家庭裁判所に居住用不動産の売却許可の申立を行い、許可が下りるまでさらに2ヶ月かかりました。売却完了まで申立から約9ヶ月かかった計算です。
現在は売却代金を施設費用に充てる計画が整いましたが、専門家後見人の報酬が月3万円かかるようになりました。父の余命を考えると、後見人報酬だけで150〜200万円になる可能性があります。
「父が70代のうちに動いていれば、家族信託を使えた。手続きが遅れるほど選択肢が減る」と田中さんは振り返っていました。
今から動くための3ステップ
選択肢を残しておくためには、できるだけ早く動くことが重要です。具体的な3つのステップを整理します。
ステップ1：親の認知状態を医師に評価してもらう
最初の一歩は、現在の認知状態を医師に正確に把握してもらうことです。「まだ大丈夫」という家族の自己判断は危険です。軽度認知症の段階でも、法律行為の有効性が後日争われるケースがあります。
かかりつけ医または認知症専門外来（もの忘れ外来）で評価を受けることをすすめます。評価結果によって、使える手段が変わってきます。
注意点：法定後見の申立に必要な「診断書」は、家庭裁判所所定の書式があります。東京家庭裁判所のサイトを確認すると、「成年後見制度用診断書・鑑定書について（医師用）」という書式が公開されています。最初から後見申立を視野に入れている場合は、かかりつけ医にこの書式を伝えておくとスムーズです。
ステップ2：不動産の状況を書面で整理する
次に、親が所有するすべての不動産を書面で整理します。法務局（または登記情報提供サービス）で登記事項証明書を取得し、以下の情報を確認します。
| 確認項目 | 確認できる書類 |
| 所有者の名前と持分（単独か共有か） | 登記事項証明書 |
| 抵当権・根抵当権の有無 | 登記事項証明書 |
| 固定資産税評価額の目安 | 固定資産税・都市計画税納税通知書 |
| 用途（居住用・賃貸用・空き地） | 現地確認または固定資産税課税台帳 |
| 年間の維持費（税・保険・修繕） | 過去の領収書・通帳 |
共有名義の不動産（親と兄弟で共有など）がある場合は、手続きがさらに複雑になります。他の共有者の同意が必要なケースもあるため、早めに確認しておくことが重要です。
ステップ3：司法書士に相談する（相談前の準備を整える）
整理した書類をもとに、司法書士に相談します。相談時に持参すると話がスムーズになる書類は次のとおりです。
- 親の戸籍謄本（最新のもの）
- 不動産の登記事項証明書
- 認知症の診断書または通院先の情報
- 固定資産税の納税通知書
- 財産の概要（預貯金・不動産の一覧）
日本司法書士会連合会（shiho-shoshi.or.jp）では、各都道府県の司法書士会に「成年後見に関する相談窓口」が設けられています。初回無料相談を活用することをすすめます。
相談時のポイントは「費用はいくらですか」だけを聞かないことです。「どの方法が自分の家族の状況に合っているか」「今の認知状態でどの手段が使えるか」を中心に聞くことで、後悔しない選択ができます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 認知症の診断が出ていても本人が不動産を売ることはできますか？
認知症の診断が出ていても、「意思能力がある」と判断される状態であれば、本人による不動産売却は法律上可能です。
ただし、日本司法書士会連合会の資料を読んでみると、「認知症の診断がある方の不動産取引では、公証人や医師による意思確認、家族全員の同意書など、通常より慎重な手続きが求められるケースが多い」との記述が確認できます。不動産会社や取引相手が取引を断ることも増えています。
「今なら本人が動ける」と感じる場合は、早急に司法書士・不動産会社に相談することをすすめます。時間が経つほど状態が進行し、対応できる手段が狭まります。
Q2. 法定後見人に家族（子ども）はなれますか？
家族が後見人になることは法律上可能です。しかし近年は、専門家（司法書士・弁護士・社会福祉士）が選任されるケースが増えています。
最高裁判所の司法統計を確認すると、2022年の新規申立件数のうち、親族が後見人に選任されたのは全体の約19%にとどまっています。家庭裁判所は、後見人候補者の適格性・財産管理能力・親族間の意見の一致などを総合的に判断して選任します。
家族が後見人候補者として申立書に名前を記載することはできますが、必ず選任されるわけではありません。「家族が後見人になれる」と思い込んで手続きを進めると、想定外の専門家が選任されて費用が発生し続ける結果になる場合があります。
Q3. 家族信託を設定した後、親の認知症が進んでも不動産を売れますか？
家族信託の契約書に「不動産の売却権限」が明確に記載されていれば、親が認知症になった後でも受託者（子など）が不動産を売ることができます。
ただし、信託契約書の内容が重要です。「不動産の管理のみ」という権限設定では売却できません。また、居住用不動産を売却する場合は、受益者（親）の保護の観点から、信託契約書に売却条件を明確に定めておく必要があります。
家族信託の「設計」は司法書士との打ち合わせで決まります。将来考えられるシナリオ（施設入居・売却・建て替えなど）を事前に伝え、それに対応できる契約書を作成しておくことが重要です。
まとめ
最後まで読んでいただきありがとうございます。
認知症と不動産の問題は、知っているかどうかだけで、結果が大きく変わります。
難しい制度のなかで、正しい情報を手に入れることがどれほど大切か、
日々の記事執筆を通じて痛感しています。
この記事が、あなたの生活を少しでも楽にするきっかけになれば嬉しいです。
これからも、あなたの生活防衛に役立つ情報を発信し続けます。
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