「お父さん、最近物忘れがひどくて…」と感じ始めた方に、少し怖い話をします。
認知症が進んで判断能力がないと認められたとき、本人名義の不動産は法的に売ることができなくなります。
「家族が代わりに手続きをすれば済む話でしょう？」と思っていませんか？残念ながら、それは認識が違います。
私もこの問題を調べ始めたとき、最初に驚いたのが「意思能力がないと判断された時点で、その人が結んだ契約は無効になる」という事実でした。正直、知りませんでした。認知症が重くなってからでは不動産は動かせない——という話は、知っている人には当然のことでも、多くの家族にとっては完全な盲点です。
さらに調べると、解決策として「成年後見制度」や「家族信託」という言葉が出てきます。でも費用の全体像がどこにも書いていませんでした。月々いくらかかるのか、初期費用は何万円なのか、司法書士報酬はいくらなのか。コストの断片は出てきても、「全部合わせていくら」が見えないのです。
この記事では、民法の条文・家庭裁判所のページ（courts.go.jp）・法務省の資料（moj.go.jp）を実際に確認しながら、「認知症になると本当に不動産は売れないのか」「売るためにはどうすればいいのか」「費用は全部でいくらかかるのか」を、できるだけ具体的に整理します。
認知症と不動産売却の関係——民法第3条の2を確認する
意思能力とは何か
法務省のページで「意思能力」という言葉の定義を確認すると、民法第3条の2にこう記載されています。
「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」
少し難しい言葉ですが、要するに「物事を理解して判断できる能力がない状態では、法的な契約を結んでも無効になる」ということです。この規定は2020年（令和2年）の民法改正で明文化されたものです。改正前は判例・学説で認められていた内容が、法律の条文として明記されました。
この「意思能力」は、認知症の診断の有無だけで決まるわけではありません。家庭裁判所のページを読むと、意思能力の有無は「その時々の判断能力の状態」によって個別に判断されます。認知症の診断があっても軽度であれば意思能力があると判断されるケースもありますし、逆に診断がなくても重篤な状態であれば意思能力なしとされる場合もあります。
意思能力なしの契約はどうなるか
民法第3条の2が適用されると、その法律行為は「無効」になります。不動産売却も法律行為ですから、意思能力がない状態で結んだ売買契約は無効です。
これが実務上どういう意味を持つかというと——たとえば、親が認知症で判断能力が低下している状態で不動産を売却し、後から「あの時、親には意思能力がなかった」と証明されると、その売買契約自体がなかったことになります。買主はお金を支払ったのに不動産を取り戻されてしまいます。売主側の家族も代金を返さなければなりません。
だからこそ不動産業者も金融機関も、「意思能力に疑いがある人」との取引を避けます。たとえ売りたいと言っていても、判断能力に問題があると見受けられれば、取引自体を断るのが現場の実態です。
「認知症だから売れない」は正確ではない
ここで一つ正確に理解しておきたいのですが、「認知症の診断 ＝ 売れない」ではありません。法的に問われるのはあくまで「意思能力の有無」です。
軽度認知症の段階では、適切なサポートがあれば意思能力があると認められるケースもあります。問題は、症状が進行して中等度・重度になったとき。そこまで進むと、意思能力があると認めてもらうことは極めて難しくなります。
「まだ大丈夫」と思っているうちに動けなくなる——この典型的なパターンを防ぐために、この記事を読んでいる今、何ができるかを考えていきます。
なぜ「家族が代わりに売る」では通用しないのか
代理権と意思能力は別の話
「家族なら代わりに手続きができるでしょ？」と思うのは自然なことです。でも法律はそうなっていません。
日常の買い物なら家族が代わりに行っても問題ありません。しかし不動産の売却は、本人が「この不動産を〇〇に〇〇円で売ることに同意する」という意思表示をしなければ成立しない法律行為です。
家族が「代わりにやります」と言っても、それだけでは法的に無効です。法定代理権（成年後見人など）や委任状に基づく代理権を持つ人が手続きをするのでなければ、他の家族が勝手に親の不動産を売ることはできません。
実際に問題になるケース
調べると、こういう事例があります。
認知症の母親が一人暮らしをしていた。長男が「施設に入れたいから実家を売りたい」と不動産業者に相談した。母親に判断能力があるかを確認しないまま売買契約を進めた。後から次男が「母には意思能力がなかった」として契約の無効を主張した——というケースです。
こうなると売買契約が無効になるだけでなく、家族間の争いにも発展します。「長男が勝手に売ろうとした」「次男が横やりを入れた」という形で、相続問題と複合して泥沼化することがあります。不動産売却のトラブルが、家族の断絶につながるケースも珍しくありません。
さらに、問題が深刻なのは「気づいたら取り返しがつかない」という点です。認知症の進行は誰にも止められません。今日は意思能力がある状態でも、半年後・1年後にはそうでなくなる可能性があります。
判断能力があるうちにできる4つの選択肢
認知症が進む前に動けるなら、選択肢は4つあります。
本人が売却する（最もシンプル）
親が今、十分な判断能力を持っているなら、今すぐ売却することが最もシンプルな解決策です。手続きは通常の不動産売却と変わりません。費用も通常の仲介手数料・登記費用のみで、余分なコストはかかりません。
ただし「売却後のお金をどこに置くか」という問題は残ります。売却代金を銀行口座に入れても、認知症が進めば口座が凍結されるリスクがあります。売却と同時に、資産の管理方法も考えておく必要があります。
任意後見契約を結ぶ
「今は判断能力があるが、将来に備えて準備しておきたい」という場合に有効なのが任意後見契約です。
法務省のページを確認すると、任意後見契約は「本人が十分な判断能力を持っているうちに、将来、自分の判断能力が低下したときに後見人になってくれる人を、あらかじめ決めておく制度」と説明されています。
公正証書で契約を結び、実際に判断能力が低下した段階で家庭裁判所が「任意後見監督人」を選任して初めて、任意後見が発効します。
費用の目安は以下のとおりです。
| 項目 | 費用の目安 |
| 公正証書作成費用 | 1〜2万円程度 |
| 登記費用 | 約2,600円 |
| 司法書士報酬（契約書作成） | 5〜15万円 |
| 任意後見監督人の報酬（月額） | 1〜3万円 |
任意後見契約を結んでいると、いざというときに家庭裁判所への申立てが「本人が選んだ人を後見人にする」手続きになるため、見ず知らずの専門家が後見人になるリスクを避けられます。
家族信託を設定する
近年、注目を集めているのが家族信託です。
家族信託とは、本人（委託者）が信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分を託す制度です。認知症になる前に設定しておけば、判断能力が低下した後も受託者が財産を動かすことができます。
不動産売却についても、信託契約に「売却できる」旨を記載しておけば、受託者（たとえば長男）が本人に代わって売却手続きを進められます。
生前贈与で名義を変えておく
もう一つの選択肢が、名義を変えてしまうことです。親から子へ生前贈与する形で不動産の所有権を移転しておけば、認知症が進んでも子の財産として自由に売却できます。
ただし贈与税・不動産取得税・登記費用がかかります。また、後から「この贈与は本人の意思だったのか」という問題が起きる可能性もゼロではありません。メリット・デメリットを税理士に相談した上で判断することをお勧めします。
成年後見制度を使って売る方法——家庭裁判所のページで調べた
判断能力がすでに低下している場合、選択肢は「法定後見制度を使う」こと一択に近くなります。
法定後見と任意後見の違い
家庭裁判所のページを確認すると、後見制度には「法定後見」と「任意後見」の2種類があると書かれています。
| 種類 | 概要 | 開始タイミング |
| 法定後見（後見） | 判断能力が全くない場合 | 申立て後、家裁が後見人を選任 |
| 法定後見（保佐） | 著しく不十分な場合 | 同上 |
| 法定後見（補助） | 不十分な場合 | 同上 |
| 任意後見 | 事前に後見人を決めておく | 判断能力が低下した時点で発効 |
すでに認知症が進んでいる場合は法定後見（後見・保佐・補助のどれか）を使います。医師の診断書をもとに、家庭裁判所が判断能力の程度を判定し、適切な類型を決定します。
後見申立てにかかる費用
家庭裁判所のページで確認できる費用をまとめると、以下のとおりです。
| 項目 | 費用の目安 |
| 申立費用（収入印紙） | 800円 |
| 郵便切手代 | 3,000〜5,000円程度 |
| 診断書作成費用 | 5,000〜1万円程度 |
| 鑑定費用（必要な場合） | 5〜10万円程度 |
| 登記費用 | 約2,600円 |
| 司法書士報酬（申立書作成） | 10〜20万円 |
| 後見人報酬（月額） | 2〜6万円（専門家後見人の場合） |
司法書士に申立書の作成を依頼する場合は10〜20万円の報酬がかかります。専門家後見人（弁護士・司法書士など）が選任された場合は毎月2〜6万円の報酬が発生します。5年間後見が続いた場合、後見人報酬だけで120〜360万円になる計算です。これが成年後見制度の「見えにくいコスト」です。
居住用不動産売却の許可申請
成年後見人であっても、「居住用不動産」を売却するには家庭裁判所の許可が必要です。これは法律で定められています（民法第859条の3）。
家庭裁判所のページには、「成年後見人が成年被後見人の居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない」と明記されています。
つまり、親が住んでいた家（または住んでいた可能性のある家）を売るためには、後見人になった後もさらに家庭裁判所に許可を求める手続きが必要です。申請から許可まで1〜3ヶ月かかることもあります。後見人選任までの期間（申立てから3〜4ヶ月）と合わせると、売却完了まで半年以上かかるケースも珍しくありません。
家族信託で売る方法——設定から売却まで
家族信託とはどんな仕組みか
家族信託は、2007年の信託法改正で使いやすくなった制度です。法務省の資料を確認すると、信託の基本的な仕組みは「委託者が、受託者に財産の管理・処分を任せ、その利益を受益者が受け取る」構造になっています。
家族信託の場合、委託者（財産を預ける人 ＝ 親）・受託者（管理する人 ＝ 子）・受益者（利益を受ける人 ＝ 親本人）が設定の基本型です。「管理は子に任せるが、収益は引き続き自分が受け取る」という形が一般的です。
認知症対策として使う場合、信託契約に「委託者の判断能力が低下した場合でも受託者が財産を管理・処分できる」旨を明記しておくことがポイントです。これにより、認知症が進んだ後も受託者（子）が銀行口座の管理・不動産の売却・施設の入居手続きなどを行えます。
成年後見制度と異なるのは、この制度が「家族が自分たちで設計できる」点です。受託者の裁量が広く、家庭裁判所の監督も原則としてありません。その分、「誰を受託者にするか」「どの財産を信託に入れるか」を慎重に決める必要があります。
家族信託の設定費用・維持費用
家族信託を設定する際のコストを調べると、以下のとおりです。
| 項目 | 費用の目安 |
| 司法書士報酬（信託契約書作成） | 20〜50万円 |
| 公正証書作成費用 | 3〜10万円（信託財産の評価額による） |
| 不動産信託登記費用 | 固定資産税評価額×0.4% |
| 信託口口座開設費用 | 無料〜5万円 |
| 毎月の管理費用 | 原則なし（家族が無報酬で管理） |
成年後見制度と比べると、設定費用は高め（20〜50万円）ですが、毎月の後見人報酬がかかりません。長期間にわたる管理が必要な場合は、家族信託の方がトータルコストを抑えられるケースが多いです。
たとえば、不動産の固定資産税評価額が2,000万円の場合、信託登記費用は2,000万円×0.4%＝8万円です。司法書士報酬と合わせた初期費用の合計は30〜60万円程度が目安になります。
信託財産の売却手続き
信託財産として登記された不動産を売却する場合、受託者が「信託不動産の受託者として」売買契約を締結します。登記簿に「信託」の文言が入るため、買主も信託財産であることを確認できます。
売却代金は信託口口座に入金され、委託者兼受益者（親）の生活費・施設費用として使うことができます。成年後見制度と異なり、家庭裁判所への許可申請は不要です。居住用不動産であっても同様です。この点が、家族信託の大きなメリットの一つです。
制度を比較する——どちらが自分の家族に合うか
費用・柔軟性・手続きの比較表
2つの制度を比べると、以下のようになります。
| 比較項目 | 成年後見制度（法定後見） | 家族信託 |
| 使える時期 | 判断能力低下後でも申立て可 | 判断能力があるうちに設定が必要 |
| 設定費用 | 10〜20万円（申立費用含む） | 20〜60万円 |
| 毎月の費用 | 2〜6万円（専門家後見人の場合） | 原則なし |
| 不動産売却 | 家裁の許可が必要（居住用） | 許可不要 |
| 柔軟性 | 低い（家裁の監督下） | 高い |
| 財産以外の身上監護 | できる（医療・施設手続きなど） | できない |
成年後見制度は「すでに認知症が進んでいる」場合でも使えることが最大のメリットです。一方で、毎月の後見人報酬と家庭裁判所の監督というコスト・手間が発生します。
家族信託は「判断能力があるうちに設定する」必要がありますが、設定後は家族が自由度高く財産管理できます。費用は初期費用がかかりますが、長期的には成年後見より低コストです。
認知症の進行度別の対応早見表
| 認知症の状態 | おすすめの対応 |
| 軽度（日常生活はほぼ自立） | 任意後見契約 or 家族信託を今すぐ設定 |
| 中等度（日常生活に部分的支援が必要） | 本人の意思能力を確認した上で家族信託設定を急ぐ |
| 重度（常時支援が必要） | 法定後見申立てを家庭裁判所に行う |
| 未診断（物忘れが気になる段階） | 今すぐ準備を始める（任意後見 or 家族信託） |
田中さん（67歳・埼玉県在住）のケース——準備が遅れるとどうなるか
田中さんの母（82歳）は2年前に認知症の診断を受けました。現在は中等度で、施設への入居を検討しています。費用は月20〜25万円。母名義の自宅（埼玉県・固定資産税評価額2,000万円）を売って施設費用に充てたいと考えています。
田中さんが調べると、母には十分な意思能力がないと判断される可能性が高く、普通に売却することは難しい状況でした。
そこで田中さんは成年後見の申立てを検討しました。司法書士に相談すると、申立費用と司法書士報酬を合わせて15万円程度かかること、申立てから後見人選任まで3〜4ヶ月かかること、専門家後見人が選任された場合は月々3〜4万円の報酬が発生することを説明されました。
さらに、母の家は居住用不動産なので売却に家庭裁判所の許可が必要になります。後見人が選任された後、別途許可申請をして1〜2ヶ月待つ必要があります。全体で5〜6ヶ月かかる見通しです。その間も施設費用は発生し続けます。
「もっと早く準備しておけばよかった」——田中さんは後悔しています。母の認知症の診断が出た段階、あるいは物忘れが気になり始めた段階で家族信託を設定しておけば、今ごろ売却手続きを自分たちでスムーズに進められていたはずです。費用も後見人報酬ゼロで、初期費用の30〜40万円だけで済んでいたかもしれません。
田中さんのケースは特別ではありません。「自分がやるときになったらやればいい」と思っているうちに、気づいたら判断能力が低下して手遅れになる——というパターンは、このテーマを調べると何度も出てきます。準備が遅れる本当の理由は、緊急性を感じないからです。今日、親が倒れているわけではない。でも「今日できること」を今日やらないと、できる日がなくなります。
今すぐできる3つのステップ
ステップ1：親の状態を今すぐ確認する
まず、親が今どのような状態にあるかを正確に把握します。具体的には以下の点を確認します。
- 物忘れの頻度・程度（最近の出来事を覚えているか）
- 金銭管理ができているか（通帳・カードの管理）
- 日常の判断（薬を飲む・食事をするなど）が自立してできるか
- かかりつけ医に認知症のリスクについて聞いたことがあるか
この確認を親に悟られないようにやる必要はありません。「老後の準備について一緒に話したい」という切り口で話し合いを始めるのが自然です。もし認知症の疑いがあるなら、早めにかかりつけ医に相談することが先決です。
ステップ2：司法書士に相談する（最初の窓口はここ）
「弁護士なのか、司法書士なのか、税理士なのか——入口がわからない」というのが多くの人の悩みです。
答えはシンプルで、不動産がある場合の相続・認知症対策の最初の相談先は「司法書士」です。家族信託の設定、任意後見契約の作成、後見申立ての書類作成——これらはすべて司法書士の業務範囲です。相続税の問題が絡む場合は税理士と連携してもらえます。
弁護士は「争いが起きてから」の相談先で、争いが起きる前の予防的な対策は司法書士で十分です。
相談は無料〜1万円程度で受け付けている事務所が多く、「家族信託の相談」というキーワードで検索すると、専門の司法書士事務所が見つかります。
ステップ3：家族で話し合う場を作る
認知症対策は、本人だけでなく家族全員が同じ認識を持つことが重要です。特に兄弟姉妹がいる場合、「誰が受託者（後見人）になるか」「売却した場合の分配をどうするか」を事前に合意しておかないと、後からもめることになります。
家族会議の準備が難しければ、話し合い用のアジェンダをClaudeなどのAIで作るのも一つの方法です。法的な判断はできませんが、「どんな順序で何を話せばいいか」を整理するのはAIが得意な領域です。家族への説明文書や想定される反論への回答文を事前に準備しておくだけで、話し合いがスムーズに進みます。
よくある質問
Q1：認知症の診断書は成年後見の申立てに必ず必要ですか？
家庭裁判所のページを確認すると、後見開始の申立てには「診断書（後見用書式）」の提出が必要と記載されています。かかりつけ医または精神科・神経内科の医師に作成してもらう必要があります。書式は家庭裁判所のウェブサイトからダウンロードできます。
場合によっては、家庭裁判所が医師による「鑑定」を命じることがあります。鑑定費用は5〜10万円程度かかります。ただし、家庭裁判所のページによると、鑑定が行われるのは申立て全体の一部にとどまります。多くのケースでは診断書の提出だけで手続きが進みます。
Q2：後見人になるのに資格は必要ですか？
資格は必要ありません。家族であれば申立て時に後見人候補者として名前を書けます。ただし家庭裁判所が「候補者以外の専門家（弁護士・司法書士など）が適切」と判断した場合、専門家が選任されます。
家庭裁判所のページを確認すると、専門家が選任されやすいのは「申立人と被後見人の関係が複雑」「遺産を巡る争いがある」「財産が多い」などのケースです。これを避けたい場合は、認知症が進む前に任意後見契約や家族信託を結んでおくことが有効です。
Q3：不動産を売却せずに賃貸に出すことはできますか？
成年後見制度を使う場合でも、不動産を賃貸に出すことは可能です。ただし、居住用不動産を賃貸に出す場合は売却と同様に家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。
家族信託を設定している場合は、信託契約に「賃貸できる」旨を記載しておけば、家庭裁判所の許可なく受託者が賃貸契約を締結できます。「施設に入居した後、空き家になった実家を賃貸に出して施設費用の足しにしたい」という場合は、家族信託が特に有効です。家賃収入が受益者（親本人）のところに入る仕組みも、信託契約の中で設計できます。
まとめ
最後まで読んでいただきありがとうございます。
認知症 不動産 売却 判断の問題は、知っているかどうかだけで、結果が大きく変わります。
難しい制度のなかで、正しい情報を手に入れることがどれほど大切か、
日々の記事執筆を通じて痛感しています。
この記事が、あなたの生活を少しでも楽にするきっかけになれば嬉しいです。
これからも、あなたの生活防衛に役立つ情報を発信し続けます。
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